REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA
I – CONSIDERAÇÕES INICIAIS:
Existe a regularização fundiária URBANA e RURAL
A Regularização Fundiária Rural é regulamentada por algumas leis como a Lei nº 8.629/1993 (que regulamenta os dispositivos constitucionais relativos à reforma agrária, previstos no Capítulo III, Título VII, da Constituição Federal) e a Lei nº 11.952/2009 (que dispõe sobre a regularização fundiária das ocupações incidentes em terras situadas em áreas da União, no âmbito da Amazônia Legal), que sofreram alterações pela Lei nº 13.465, de 11 de Julho de 2017. Além dos Decretos regulamentares: Decreto nº 9.311/2018, Decreto nº 7.341/2010 e Decreto nº 9.309/2018.
A Regularização Fundiária Rural é um tema importante porque através da regularização busca-se a redução nos conflitos de terras. Esses conflitos são geralmente motivados pela falta de título, de documento que comprove a propriedade da terra.
Além disso, regularizando a situação da terra é possível dar condições para que os assentados prosperem e passem a fazer parte do sistema produtivo, como por exemplo, ter acesso a financiamento rural, à tecnologia e à assistência técnica rural capacitada.
O título da propriedade é fundamental para garantir o acesso dos pequenos produtores ao crédito agrícola e a programas governamentais, assim como o fornecimento de alimentos para a merenda escolar, creches, asilos, dentre outros.
Por outro lado, houve mudança na Regularização Fundiária Urbana.
Na Lei nº 11.977/2009 havia um capítulo específico sobre Regularização, que foi todo revogado pela Lei nº 13.465, de 11 de Julho de 2017.
Então, hoje, é pela Lei nº 13.465/2017 que vamos tratar da Regularização Fundiária Urbana, denominada pela Lei de Reurb.
Impossível tratarmos aqui de todos os aspectos da legislação em relação à Regularização Fundiária Urbana (Reurb), de forma que serão tratados os principais aspectos da nova legislação.
A Lei nº 13.465/2017 define Regularização Fundiária Urbana (Reurb) como sendo as medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes (artigo 9º).
As medidas são assim definidas:
Medidas jurídicas: correspondem à solução dos problemas dominiais, referente às situações em que o ocupante de uma área pública ou privada não possui um título que lhe dê segurança jurídica sobre sua ocupação. É o aspecto da falta de um documento que dê a plena propriedade aos beneficiários diretos da Reurb.
Medidas urbanísticas: dizem respeito às soluções para adequar os parcelamentos à cidade regularizada, como a implantação de infraestrutura essencial (pavimentação, esgoto, energia, fornecimento de água), decorrentes dos loteamentos implantados sem atendimento das normas legais. A realocação de moradias, em face de estarem em locais sujeito a desmoronamento e enchentes, contaminados, insalubres, entre outros, também se encerra nesse aspecto.
Medidas ambientais: buscam superar o problema dos assentamentos implantados sem licenciamento ambiental e em desacordo com a legislação urbana e de proteção ao meio ambiente.
Medidas sociais: dizem respeito às soluções dadas à população beneficiária da Reurb, especialmente nas ocupações por famílias de baixa renda (mas, não excluindo as demais populações), de forma a propiciar ao exercício de exercício digno do direito à moradia é à cidadania, proporcionando maior qualidade de vida.
II – MODALIDADES DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA (Reurb):
A Lei nº 13.465/2017 define 3 (três) modalidades de Regularização Fundiária Urbana, sendo:
a) REURB DE INTERESSE SOCIAL (Reurb-S) – regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal (artigo 13, I);
b) REURB DE INTERESSE ESPECÍFICO (Reurb-E) – regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese de que trata o item I acima (artigo 13, II); e
c) REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA INOMINADA (Reurb-I) – prevista no artigo 69, sendo aplicada aos núcleos urbanos informais consolidados em data anterior à Lei nº 6766/1979, de 19 de Dezembro de 1979 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano).
A Reurb-I se apresenta ainda mais flexível, dispensando, por exemplo, a apresentação do projeto de regularização fundiária, de estudo técnico ambiental, de CRF ou de quaisquer outras manifestações, aprovações, licenças ou alvarás emitidos pelos órgãos públicos.
Assim prescreve o dispositivo citado:
“Art. 69. As glebas parceladas para fins urbanos anteriormente a 19 de dezembro de 1979, que não possuírem registro, poderão ter a sua situação jurídica regularizada mediante o registro do parcelamento, desde que esteja implantado e integrado à cidade, podendo, para tanto, utilizar-se dos instrumentos previstos nesta Lei.
§ 1º O interessado requererá ao oficial do cartório de registro de imóveis a efetivação do registro do parcelamento, munido dos seguintes documentos:
I – planta da área em regularização assinada pelo interessado responsável pela regularização e por profissional legalmente habilitado, acompanhada da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea) ou de Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), contendo o perímetro da área a ser regularizada e as subdivisões das quadras, lotes e áreas públicas, com as dimensões e numeração dos lotes, logradouros, espaços livres e outras áreas com destinação específica, se for o caso, dispensada a ART ou o RRT quando o responsável técnico for servidor ou empregado público;
II – descrição técnica do perímetro da área a ser regularizada, dos lotes, das áreas públicas e de outras áreas com destinação específica, quando for o caso;
III – documento expedido pelo Município, atestando que o parcelamento foi implantado antes de 19 de dezembro de 1979 e que está integrado à cidade.
§ 2º A apresentação da documentação prevista no § 1º deste artigo dispensa a apresentação do projeto de regularização fundiária, de estudo técnico ambiental, de CRF ou de quaisquer outras manifestações, aprovações, licenças ou alvarás emitidos pelos órgãos públicos.”
III – APLICAÇÃO DAS MODALIDADES REURB-S E REURB-E NO MESMO NÚCLEO URBANO INFORMAL:
O Decreto nº 9310/2018 (que institui as normas gerais e os procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana), possibilita a aplicação da Reurb-S e Reurb-E no mesmo núcleo urbano informal, assim disciplinando:
“Art. 5º (…) § 4º No mesmo núcleo urbano informal poderá haver as duas modalidades de Reurb, desde que a parte ocupada predominantemente por população de baixa renda seja regularizada por meio de Reurb-S e o restante do núcleo por meio de Reurb-E. (Redação dada pelo Decreto nº 9.597, de 2018)”
IV – ISENÇÃO DE CUSTAS E EMOLUMENTOS:
Prevê o artigo 13, §1º, da Lei nº 13.465/2017 a isenção de custas e emolumentos somente para a modalidade Reurb-S, sendo:
“Art. 13 (…) § 1º Serão isentos de custas e emolumentos, entre outros, os seguintes atos registrais relacionados à Reurb-S:
I – o primeiro registro da Reurb-S, o qual confere direitos reais aos seus beneficiários;
II – o registro da legitimação fundiária;
III – o registro do título de legitimação de posse e a sua conversão em título de propriedade;
IV – o registro da CRF e do projeto de regularização fundiária, com abertura de matrícula para cada unidade imobiliária urbana regularizada;
V – a primeira averbação de construção residencial, desde que respeitado o limite de até setenta metros quadrados;
VI – a aquisição do primeiro direito real sobre unidade imobiliária derivada da Reurb-S;
VII – o primeiro registro do direito real de laje no âmbito da Reurb-S; e
VIII – o fornecimento de certidões de registro para os atos previstos neste artigo.”
V – OBJETIVOS DA LEI Nº 13.465/2017:
Importante destacar três objetivos trazidos pela Lei nº 13.465/2017 no seu artigo 10:
a) Identificar os núcleos urbanos informais que devam ser regularizados, organizá-los e assegurar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar as condições urbanísticas e ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior (artigo 10, I).
b) Ampliar o acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, de modo a priorizar a permanência dos ocupantes nos próprios núcleos urbanos informais regularizados (artigo 10, III).
No item “b” observa-se que retirar as pessoas do local onde atualmente vivem só em caso de impossibilidade total de regularização da área. Para saber quais áreas não de permite a regularização, usa-se como referência o artigo 3º, parágrafo único, da Lei nº 6766/1979 que assim disciplina:
“Art. 3o …
Parágrafo único – Não será permitido o parcelamento do solo:
I – em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;
Il – em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados; (Exemplo: loteamentos construídos sobre lixões).
III – em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;
IV – em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
V – em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.”
c) Estimular a resolução extrajudicial de conflitos, em reforço à consensualidade e à cooperação entre Estado e sociedade (artigo 10, V).
O Município precisa fomentar a regularização principalmente nos loteamentos que ocupam Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) e que são ocupados por população de baixa renda. Requisitos esses de fácil constatação por parte do Munícipio, tendo em vista que o zoneamento urbanístico se encontra definido em seu Plano Diretor e a caracterização da população pode se dar através de estudo socioeconômico.
VI – ASPECTOS DA LEI Nº 13.465/2017:
Outros aspectos da Lei nº 13.465/2017 precisam ser observados:
a) Lei nº 13.465/2017: “Art. 11… §1º Para fins da Reurb, os Municípios poderão dispensar as exigências relativas ao percentual e às dimensões de áreas destinadas ao uso público ou ao tamanho dos lotes regularizados, assim como a outros parâmetros urbanísticos e edilícios.”
O legislador não fez diferença entre a Reurb-S e a Reurb-E, de forma que o grande problema que são as áreas públicas, o Município pode dispensar sua exigência.
b) Lei nº 13.465/2017: “Art. 11… §2º Constatada a existência de núcleo urbano informal situado, total ou parcialmente, [em áreas ambientalmente protegidas] em área de preservação permanente ou em área de unidade de conservação de uso sustentável ou de proteção de mananciais definidas pela União, Estados ou Municípios, a Reurb observará, também, o disposto nos arts. 64 e 65 da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012 , hipótese na qual se torna obrigatória a elaboração de estudos técnicos, no âmbito da Reurb, que justifiquem as melhorias ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior, inclusive por meio de compensações ambientais, quando for o caso.” – destaque nosso.
Observa-se a importância deste dispositivo no que se refere às áreas ambientalmente protegidas, de forma que mesmo o núcleo urbano ocupando totalmente à área ambiental, ainda assim será possível promover a regularização do local.
Nesse caso, utilizamos as disposições do Código Florestal (Lei nº 12.651/2012) para a aplicação da Reurb, conforme dispositivos abaixo transcritos:
Lei nº 12.651/2012: “Art. 64. Na Reurb-S dos núcleos urbanos informais que ocupam Áreas de Preservação Permanente, a regularização fundiária será admitida por meio da aprovação do projeto de regularização fundiária, na forma da lei específica de regularização fundiária urbana. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 1º O projeto de regularização fundiária de interesse social deverá incluir estudo técnico que demonstre a melhoria das condições ambientais em relação à situação anterior com a adoção das medidas nele preconizadas.”
Dentre essas melhorias podemos citar: i) sistemas de saneamento básico; (ii) recuperação de áreas degradadas e daquelas não passíveis de regularização.
Observe que um dos critérios é a realização de “estudo técnico que demonstre a melhoria das condições ambientais em relação à situação anterior”. Não se fala aqui de remoção da população e demolição dos imóveis.
Lei nº 12.651/2012: “Art. 64… §2º O estudo técnico mencionado no § 1º deverá conter, no mínimo, os seguintes elementos:
I – caracterização da situação ambiental da área a ser regularizada;
II – especificação dos sistemas de saneamento básico;
III – proposição de intervenções para a prevenção e o controle de riscos geotécnicos e de inundações;
IV – recuperação de áreas degradadas e daquelas não passíveis de regularização;
V – comprovação da melhoria das condições de sustentabilidade urbano-ambiental, considerados o uso adequado dos recursos hídricos, a não ocupação das áreas de risco e a proteção das unidades de conservação, quando for o caso;
VI – comprovação da melhoria da habitabilidade dos moradores propiciada pela regularização proposta; e
VII – garantia de acesso público às praias e aos corpos d’água.”
Lei nº 12.651/2012: “Art. 65. Na Reurb-E dos núcleos urbanos informais que ocupam Áreas de Preservação Permanente não identificadas como áreas de risco, a regularização fundiária será admitida por meio da aprovação do projeto de regularização fundiária, na forma da lei específica de regularização fundiária urbana. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 1º O processo de regularização fundiária de interesse específico deverá incluir estudo técnico que demonstre a melhoria das condições ambientais em relação à situação anterior e ser instruído com os seguintes elementos: (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
I – a caracterização físico-ambiental, social, cultural e econômica da área;
II – a identificação dos recursos ambientais, dos passivos e fragilidades ambientais e das restrições e potencialidades da área;
III – a especificação e a avaliação dos sistemas de infraestrutura urbana e de saneamento básico implantados, outros serviços e equipamentos públicos;
IV – a identificação das unidades de conservação e das áreas de proteção de mananciais na área de influência direta da ocupação, sejam elas águas superficiais ou subterrâneas;
V – a especificação da ocupação consolidada existente na área;
VI – a identificação das áreas consideradas de risco de inundações e de movimentos de massa rochosa, tais como deslizamento, queda e rolamento de blocos, corrida de lama e outras definidas como de risco geotécnico;
VII – a indicação das faixas ou áreas em que devem ser resguardadas as características típicas da Área de Preservação Permanente com a devida proposta de recuperação de áreas degradadas e daquelas não passíveis de regularização;
VIII – a avaliação dos riscos ambientais;
IX – a comprovação da melhoria das condições de sustentabilidade urbano-ambiental e de habitabilidade dos moradores a partir da regularização; e
X – a demonstração de garantia de acesso livre e gratuito pela população às praias e aos corpos d’água, quando couber.
§ 2º Para fins da regularização ambiental prevista no caput , ao longo dos rios ou de qualquer curso d’água, será mantida faixa não edificável com largura mínima de 15 (quinze) metros de cada lado.”
Na Reurb-E que se teria que respeitar faixa não edificável com largura mínima de 15 (quinze) metros de cada lado dos rios ou de qualquer curso d’água. Entendo que essa metragem pode ser flexibilizada a depender da realidade do local.
c) O artigo 12, §3º, da Lei nº 13.465/2017 prevê, também, que a Reurb nessas áreas ambientalmente protegias poderá ser feita em fases ou etapas, sendo que parte do núcleo urbano informal não afetada por esses estudos ambientais poderá ter seu projeto aprovado e levado a registro separadamente.
Lei nº 13.465/2017: “Art. 12… §3º Os estudos técnicos referidos no art. 11 aplicam-se somente às parcelas dos núcleos urbanos informais situados nas áreas de preservação permanente, nas unidades de conservação de uso sustentável ou nas áreas de proteção de mananciais e poderão ser feitos em fases ou etapas, sendo que a parte do núcleo urbano informal não afetada por esses estudos poderá ter seu projeto aprovado e levado a registro separadamente.”
VII – LEGITIMADOS PARA REQUERER A REURB:
A Lei nº 13.465/2017 define como legitimados para requerer a Reurb:
“Art. 14. Poderão requerer a Reurb:
I – a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública indireta;
II – os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana;
III – os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores;
IV – a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes; e
V – o Ministério Público.”
Cabe aqui a observação de que o requerimento de instauração da Reurb por proprietários de terreno, loteadores e incorporadores que tenham dado causa à formação de núcleos urbanos informais, ou os seus sucessores, não os eximirá de responsabilidades administrativa, civil ou criminal (artigo 14, §3º, da Lei nº 13.465/2017).
VIII – INSTITUTOS JURÍDICOS APLICÁVEIS À REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA:
Visando facilitar a implementação da Reurb, a Lei nº 13.465/2017 trouxe vários institutos jurídicos passíveis de aplicação, sendo:
“Art. 15. Poderão ser empregados, no âmbito da Reurb, sem prejuízo de outros que se apresentem adequados, os seguintes institutos jurídicos:
I – a legitimação fundiária e a legitimação de posse, nos termos desta Lei;
a) Legitimação Fundiária: forma originária de aquisição do direito real de propriedade conferido por ato do poder público, exclusivamente no âmbito da Reurb, àquele que detiver em área pública ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016 (definição prevista no artigo 23, caput, da Lei nº 13.465/2017).
Independe do tempo que a pessoa se encontra ocupando o imóvel.
b) Legitimação de Posse: ato do poder público destinado a conferir título, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da Reurb, conversível em aquisição de direito real de propriedade na forma desta Lei, com a identificação de seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza da posse (definição prevista no artigo 25, caput, da Lei nº 13.465/2017).
Aplicável somente em áreas urbanas privadas (art. 25, §2º).
Pode ser transferida por causa mortis ou por ato inter vivos (art. 25, §1º).
A legitimação de posse, decorrido o prazo de cinco anos de seu registro, terá a conversão automática em título de propriedade, desde que atendidos os termos e as condições do art. 183 da Constituição Federal, independentemente de prévia provocação ou prática de ato registral (art. 26, caput)
O título de legitimação de posse poderá ser cancelado pelo poder público emitente quando constatado que as condições estipuladas nesta Lei deixaram de ser satisfeitas, sem que seja devida qualquer indenização àquele que irregularmente se beneficiou do instrumento (art. 27).
II – a usucapião, nos termos dos arts. 1.238 a 1.244 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil) , dos arts. 9º a 14 da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001 , e do art. 216-A da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 ;
Destaca-se a Usucapião Especial Urbana: Posse por 5 anos em imóvel urbano, com área não superior a 250 m². O possuidor não pode ter outro imóvel e este deve ser sua moradia. (art. 1.240).
III – a desapropriação em favor dos possuidores, nos termos dos §§ 4º e 5º do art. 1.228 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil);
Assim prescreve a norma citada:
Código Civil: “Art. 1.228 (…)
§4o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.
§5o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.”
IV – a arrecadação de bem vago, nos termos do art. 1.276 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil);
Assim prescreve a norma citada:
Código Civil: “Art. 1.276. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições.”
V – o consórcio imobiliário, nos termos do art. 46 da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001;
Assim prescreve a norma citada:
Lei nº 10.257/2001: “Art. 46. O poder público municipal poderá facultar ao proprietário da área atingida pela obrigação de que trata o caput do art. 5o desta Lei, ou objeto de regularização fundiária urbana para fins de regularização fundiária, o estabelecimento de consórcio imobiliário como forma de viabilização financeira do aproveitamento do imóvel. (Redação dada pela lei nº 13.465, de 2017)
§1o Considera-se consórcio imobiliário a forma de viabilização de planos de urbanização, de regularização fundiária ou de reforma, conservação ou construção de edificação por meio da qual o proprietário transfere ao poder público municipal seu imóvel e, após a realização das obras, recebe, como pagamento, unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas, ficando as demais unidades incorporadas ao patrimônio público. (Redação dada pela lei nº 13.465, de 2017)
§2o O valor das unidades imobiliárias a serem entregues ao proprietário será correspondente ao valor do imóvel antes da execução das obras. (Redação dada pela lei nº 13.465, de 2017)
§3o A instauração do consórcio imobiliário por proprietários que tenham dado causa à formação de núcleos urbanos informais, ou por seus sucessores, não os eximirá das responsabilidades administrativa, civil ou criminal.”
VI – a desapropriação por interesse social, nos termos do inciso IV do art. 2º da Lei nº 4.132, de 10 de setembro de 1962;
Assim prescreve a norma citada:
Lei nº 4.132/1962: “Art. 2º Considera-se de interesse social:
IV – a manutenção de posseiros em terrenos urbanos onde, com a tolerância expressa ou tácita do proprietário, tenham construído sua habilitação, formando núcleos residenciais de mais de 10 (dez) famílias;”
VII – o direito de preempção, nos termos do inciso I do art. 26 da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001;
Assim prescreve a norma citada:
Lei nº 10.257/2001:
“Art. 25.O direito de preempção confere ao Poder Público municipal preferência para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares.
Art. 26.O direito de preempção será exercido sempre que o Poder Público necessitar de áreas para: I – regularização fundiária;”
VIII – a transferência do direito de construir, nos termos do inciso III do art. 35 da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001 ;
Assim prescreve a norma citada:
Lei nº 10.257/2001:
“Art. 35.Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de:
III – servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.”
IX – a requisição, em caso de perigo público iminente, nos termos do § 3º do art. 1.228 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil) ;
Assim prescreve a norma citada:
Código Civil: “Art. 1.228 (…) §4o O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente.”
X – a intervenção do poder público em parcelamento clandestino ou irregular, nos termos do art. 40 da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979;
Assim prescreve a norma citada:
Lei nº 6.766/1979:
“Art. 40. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, se desatendida pelo loteador a notificação, poderá regularizar loteamento ou desmembramento não autorizado ou executado sem observância das determinações do ato administrativo de licença, para evitar lesão aos seus padrões de desenvolvimento urbano e na defesa dos direitos dos adquirentes de lotes.
§ 1º A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, que promover a regularização, na forma deste artigo, obterá judicialmente o levantamento das prestações depositadas, com os respectivos acréscimos de correção monetária e juros, nos termos do § 1º do art. 38 desta Lei, a título de ressarcimento das importâncias despendidas com equipamentos urbanos ou expropriações necessárias para regularizar o loteamento ou desmembramento.
§ 2º As importâncias despendidas pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, para regularizar o loteamento ou desmembramento, caso não sejam integralmente ressarcidas conforme o disposto no parágrafo anterior, serão exigidas na parte faltante do loteador, aplicando-se o disposto no art. 47 desta Lei.
§ 3º No caso de o loteador não cumprir o estabelecido no parágrafo anterior, a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, poderá receber as prestações dos adquirentes, até o valor devido.
§ 4º A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para assegurar a regularização do loteamento ou desmembramento, bem como o ressarcimento integral de importâncias despendidas, ou a despender, poderá promover judicialmente os procedimentos cautelares necessários aos fins colimados.
§ 5o A regularização de um parcelamento pela Prefeitura Municipal, ou Distrito Federal, quando for o caso, não poderá contrariar o disposto nos arts. 3o e 4o desta Lei, ressalvado o disposto no § 1o desse último.”
XI – a alienação de imóvel pela administração pública diretamente para seu detentor, nos termos da alínea f do inciso I do art. 17 da Lei nº 8.666, de 21 de junho de 1993;
Assim prescreve a norma citada:
Lei nº 8.666/1993
“Art. 17. A alienação de bens da Administração Pública, subordinada à existência de interesse público devidamente justificado, será precedida de avaliação e obedecerá às seguintes normas:
I – quando imóveis, dependerá de autorização legislativa para órgãos da administração direta e entidades autárquicas e fundacionais, e, para todos, inclusive as entidades paraestatais, dependerá de avaliação prévia e de licitação na modalidade de concorrência, dispensada esta nos seguintes casos:
f) alienação gratuita ou onerosa, aforamento, concessão de direito real de uso, locação ou permissão de uso de bens imóveis residenciais construídos, destinados ou efetivamente utilizados no âmbito de programas habitacionais ou de regularização fundiária de interesse social desenvolvidos por órgãos ou entidades da administração pública;”
XII – a concessão de uso especial para fins de moradia; [CUEM]
Medida Provisória nº 2.220/2001:
“Art. 1o Aquele que, até 22 de dezembro de 2016, possuiu como seu, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, até duzentos e cinquenta metros quadrados de imóvel público situado em área com características e finalidade urbanas, e que o utilize para sua moradia ou de sua família, tem o direito à concessão de uso especial para fins de moradia em relação ao bem objeto da posse, desde que não seja proprietário ou concessionário, a qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural. (Redação dada pela lei nº 13.465, de 2017)
§1o A concessão de uso especial para fins de moradia será conferida de forma gratuita ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
Art. 2o Nos imóveis de que trata o art. 1o, com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupados até 22 de dezembro de 2016, por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor, a concessão de uso especial para fins de moradia será conferida de forma coletiva, desde que os possuidores não sejam proprietários ou concessionários, a qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural. (Redação dada pela lei nº 13.465, de 2017)
Art. 6o O título de concessão de uso especial para fins de moradia será obtido pela via administrativa perante o órgão competente da Administração Pública ou, em caso de recusa ou omissão deste, pela via judicial.
Art. 8o O direito à concessão de uso especial para fins de moradia extingue-se no caso de:
I – o concessionário dar ao imóvel destinação diversa da moradia para si ou para sua família;
II – o concessionário adquirir a propriedade ou a concessão de uso de outro imóvel urbano ou rural.
Art. 9o É facultado ao poder público competente conceder autorização de uso àquele que, até 22 de dezembro de 2016, possuiu como seu, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, até duzentos e cinquenta metros quadrados de imóvel público situado em área com características e finalidade urbanas para fins comerciais. (Redação dada pela lei nº 13.465, de 2017)
§1o A autorização de uso de que trata este artigo será conferida de forma gratuita.”
XIII – a concessão de direito real de uso;
A Concessão de Direito Real de Uso (CDRU) é um direito real previsto no artigo 1.225, XII do Código Civil e criado e disciplinado pelo Decreto-Lei nº 271, de 28 de fevereiro de 1967.
Pode ser aplicada em terrenos públicos ou particulares, remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, e possui fins específicos (de regularização fundiária de interesse social, urbanização, entre outros).
É a concessão do uso, direito real resolúvel, e constitui-se por instrumento público, particular ou por simples termo administrativo. A partir da inscrição da concessão, o concessionário passa a usufruir plenamente do terreno para os fins estabelecidos no contrato, que pode ser rescindido antes do período contratual estipulado em duas situações: (a) se o concessionário der ao imóvel destinação diversa daquela especificada no instrumento contratual; ou (b) se descumprir qualquer cláusula resolutória do ajuste, perdendo, neste último caso, as benfeitorias de qualquer natureza incidentes sobre o imóvel.
XIV – a doação; e
XV – a compra e venda.”
IX – DA ZONA ESPECIAL DE INTERESSE SOCIAL (ZEIS):
Sobre a ZEIS, assim disciplina a Lei nº 13.465/2017:
“Art. 18. O Município e o Distrito Federal poderão instituir como instrumento de planejamento urbano Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), no âmbito da política municipal de ordenamento de seu território.
§1º Para efeitos desta Lei, considera-se ZEIS a parcela de área urbana instituída pelo plano diretor ou definida por outra lei municipal, destinada preponderantemente à população de baixa renda e sujeita a regras específicas de parcelamento, uso e ocupação do solo.
§2º A Reurb não está condicionada à existência de ZEIS.”
X – DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA
É o procedimento destinado a identificar os imóveis públicos e privados abrangidos pelo núcleo urbano informal e a obter a anuência dos respectivos titulares de direitos inscritos na matrícula dos imóveis ocupados, culminando com averbação na matrícula destes imóveis da viabilidade da regularização fundiária, a ser promovida a critério do Município.
O auto de demarcação urbanística conterá, conforme art. 19, §1º, da Lei nº 13.465/2017:
I – planta e memorial descritivo da área a ser regularizada, nos quais constem suas medidas perimetrais, área total, confrontantes, coordenadas georreferenciadas dos vértices definidores de seus limites, números das matrículas ou transcrições atingidas, indicação dos proprietários identificados e ocorrência de situações de domínio privado com proprietários não identificados em razão de descrições imprecisas dos registros anteriores;
II – planta de sobreposição do imóvel demarcado com a situação da área constante do registro de imóveis.
XI – PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA:
O procedimento administrativo da regularização fundiária está previsto nos artigos 28 a 41 da Lei nº 13.465/2017.
O artigo 28 da referida lei estipula as seguintes fases:
I – requerimento dos legitimados;
II – processamento administrativo do requerimento, no qual será conferido prazo para manifestação dos titulares de direitos reais sobre o imóvel e dos confrontantes;
III – elaboração do projeto de regularização fundiária;
IV – saneamento do processo administrativo;
V – decisão da autoridade competente, mediante ato formal, ao qual se dará publicidade;
VI – expedição da CRF (Certidão de Regularização Fundiária) pelo Município; e
VII – registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado perante o oficial do cartório de registro de imóveis em que se situe a unidade imobiliária com destinação urbana regularizada.
A lei ainda estipula que:
“Art. 30. Compete aos Municípios nos quais estejam situados os núcleos urbanos informais a serem regularizados:
I – classificar, caso a caso, as modalidades da Reurb;
II – processar, analisar e aprovar os projetos de regularização fundiária; e
III – emitir a CRF.
§2º O Município deverá classificar e fixar, no prazo de até cento e oitenta dias, uma das modalidades da Reurb ou indeferir, fundamentadamente, o requerimento.
§3º A inércia do Município implica a automática fixação da modalidade de classificação da Reurb indicada pelo legitimado em seu requerimento, bem como o prosseguimento do procedimento administrativo da Reurb, sem prejuízo de futura revisão dessa classificação pelo Município, mediante estudo técnico que a justifique.”
“Art. 32. A Reurb será instaurada por decisão do Município, por meio de requerimento, por escrito, de um dos legitimados de que trata esta Lei.
Parágrafo único. Na hipótese de indeferimento do requerimento de instauração da Reurb, a decisão do Município deverá indicar as medidas a serem adotadas, com vistas à reformulação e à reavaliação do requerimento, quando for o caso.”
§ 3º As obras de implantação de infraestrutura essencial, de equipamentos comunitários e de melhoria habitacional, bem como sua manutenção, podem ser realizadas antes, durante ou após a conclusão da Reurb.”
Quanto à elaboração e o custeio do projeto de regularização fundiária e da implantação da infraestrutura essencial, assim define a lei:
“Art. 33. Instaurada a Reurb, compete ao Município aprovar o projeto de regularização fundiária, do qual deverão constar as responsabilidades das partes envolvidas.
Parágrafo único. A elaboração e o custeio do projeto de regularização fundiária e da implantação da infraestrutura essencial obedecerão aos seguintes procedimentos:
I – na Reurb-S:
a) operada sobre área de titularidade de ente público, caberão ao referido ente público ou ao Município promotor ou ao Distrito Federal a responsabilidade de elaborar o projeto de regularização fundiária nos termos do ajuste que venha a ser celebrado e a implantação da infraestrutura essencial, quando necessária; e
b) operada sobre área titularizada por particular, caberão ao Município ou ao Distrito Federal a responsabilidade de elaborar e custear o projeto de regularização fundiária e a implantação da infraestrutura essencial, quando necessária;
II – na Reurb-E, [área particular] a regularização fundiária será contratada e custeada por seus potenciais beneficiários ou requerentes privados;
III – na Reurb-E sobre áreas públicas, se houver interesse público, o Município poderá proceder à elaboração e ao custeio do projeto de regularização fundiária e da implantação da infraestrutura essencial, com posterior cobrança aos seus beneficiários.”
“Art. 37. Na Reurb-S, caberá ao poder público competente, diretamente ou por meio da administração pública indireta, implementar a infraestrutura essencial, os equipamentos comunitários e as melhorias habitacionais previstos nos projetos de regularização, assim como arcar com os ônus de sua manutenção.
Art. 38. Na Reurb-E, o Distrito Federal ou os Municípios deverão definir, por ocasião da aprovação dos projetos de regularização fundiária, nos limites da legislação de regência, os responsáveis pela:
I – implantação dos sistemas viários;
II – implantação da infraestrutura essencial e dos equipamentos públicos ou comunitários, quando for o caso; e
III – implementação das medidas de mitigação e compensação urbanística e ambiental, e dos estudos técnicos, quando for o caso.
§ 1º As responsabilidades de que trata o caput deste artigo poderão ser atribuídas aos beneficiários da Reurb-E.”
Na conclusão do procedimento administrativo de regularização fundiária a Lei nº 13.465/2017 assim prescreve:
“Da Conclusão da Reurb
Art. 40. O pronunciamento da autoridade competente que decidir o processamento administrativo da Reurb deverá:
I – indicar as intervenções a serem executadas, se for o caso, conforme o projeto de regularização fundiária aprovado;
II – aprovar o projeto de regularização fundiária resultante do processo de regularização fundiária; e
III – identificar e declarar os ocupantes de cada unidade imobiliária com destinação urbana regularizada, e os respectivos direitos reais.
Art. 41. A Certidão de Regularização Fundiária (CRF) é o ato administrativo de aprovação da regularização que deverá acompanhar o projeto aprovado e deverá conter, no mínimo:
I – o nome do núcleo urbano regularizado;
II – a localização;
III – a modalidade da regularização;
IV – as responsabilidades das obras e serviços constantes do cronograma;
V – a indicação numérica de cada unidade regularizada, quando houver;
VI – a listagem com nomes dos ocupantes que houverem adquirido a respectiva unidade, por título de legitimação fundiária ou mediante ato único de registro, bem como o estado civil, a profissão, o número de inscrição no cadastro das pessoas físicas do Ministério da Fazenda e do registro geral da cédula de identidade e a filiação.”
Em relação ao registro da regularização fundiária perante o cartório de registro de imóveis, assim disciplina a Lei nº 13.465/2017:
“Art. 44. Recebida a CRF, cumprirá ao oficial do cartório de registro de imóveis prenotá-la, autuá-la, instaurar o procedimento registral e, no prazo de quinze dias, emitir a respectiva nota de exigência ou praticar os atos tendentes ao registro.
§ 1º O registro do projeto Reurb aprovado importa em:
I – abertura de nova matrícula, quando for o caso;
II – abertura de matrículas individualizadas para os lotes e áreas públicas resultantes do projeto de regularização aprovado; e
III – registro dos direitos reais indicados na CRF junto às matrículas dos respectivos lotes, dispensada a apresentação de título individualizado.
§ 3º O registro da CRF dispensa a comprovação do pagamento de tributos ou penalidades tributárias de responsabilidade dos legitimados.
§ 4º O registro da CRF aprovado independe de averbação prévia do cancelamento do cadastro de imóvel rural no Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra).”
XI – ELABORAÇÃO E EXECUÇÃO DE PROJETO EM NÚCLEO URBANO INFORMAL:
Muito se discute acerca da responsabilidade dos profissionais de engenharia e arquitetura que elaboram e/ou executam projetos nos núcleos urbanos informais.
Apesar de não ser uma prática dos órgãos fiscalizadores penalizar esses profissionais, o que se observa na legislação é a possibilidade de incluí-los como infratores da legislação ambiental e urbanística.
A título de exemplo, no Município de Linhares/ES, a regulamentação ambiental e urbanística prescreve as penalidades que poderão recair sobre os profissionais de engenharia e arquitetura no caso de descumprimento e/ou inobservância dos preceitos legais. Vejamos:
Lei Municipal nº 3.908/2019 (Código de Meio Ambiente)
“Art. 198. As penalidades deverão incidir sobre:
I – O autor material;
II – O mandante;
III – Quem de qualquer modo concorra à prática da infração ou dela, tendo conhecimento, se beneficie.”
Os profissionais de engenharia e arquitetura estão diretamente vinculados aos projetos, obras e serviços prestados, de forma que lhes cabe observar a norma legal em todos os seus aspectos.
Lei Complementar Municipal nº 18/2012 (Código de Obras)
“Art. 4º São considerados profissionais legalmente habilitados para projetar, construir, calcular, especificar, orientar, avaliar, executar obras e edificações no Município de Linhares, aqueles devidamente registrados no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Espírito Santo – CREA/ES e no Conselho de Arquitetura e Urbanismo – CAU/ES, devidamente cadastrados perante esta Municipalidade, na forma desta Lei Complementar.
Parágrafo Único. Os profissionais autores dos projetos e os responsáveis pela execução das obras, ao assinar os projetos declaram, sob sua responsabilidade e penas da lei, que o trabalho está em conformidade com as normas urbanísticas vigentes.”
“Art. 9º São deveres do responsável técnico da obra:
III – zelar, no âmbito de suas atribuições, pela observância das disposições desta Lei Complementar e da Legislação de Uso e Ocupação do Solo.”
“Art. 11 O Município de Linhares informará ao CREA e/ou CAU da região o nome dos profissionais, proprietários ou empresas que infringirem qualquer disposição desta Lei Complementar.”
Seção – Infrações e Penalidades
“Art. 165As condutas que infrinjam as disposições deste Código de Obras e Edificações serão sancionadas com as seguintes penalidades:
I – multa; II – embargo; III – interdição; IV – demolição; V – cassação ou anulação da aprovação do projeto e do licenciamento.
Parágrafo Único. Considera-se infração administrativa para efeitos desta Lei Complementar, toda ação ou omissão que viole as regras jurídicas de uso, gozo, elaboração, aprovação e controle das obras e edificações deste Município.”
“Art. 166 A verificação de infração ao presente Código gera a lavratura de auto de infração em formulário próprio, contendo os elementos indispensáveis à identificação do autuado e à produção de defesa.
Parágrafo Único. Para os efeitos desta Lei, considera-se infrator o proprietário do imóvel ou seu incorporador e, ainda, quando for o caso, o condomínio, o usuário e o responsável técnico pela obra.”
“Art. 175Sem prejuízo das penalidades previstas nesta seção, a Administração Municipal cancelará a inscrição de profissionais, pessoa física e jurídica, especialmente os responsáveis técnicos que:
I – prosseguirem a execução da obra embargada;
II – não obedecerem aos projetos previamente aprovados;
III – hajam incorrido em 03 (três) multas por infração cometidas no período de 01 ano;
IV – iniciarem qualquer obra sem o competente alvará de construção.”
“Art. 176 O profissional com sua inscrição cancelada no Município, somente poderá tê-la renovada após 180 (cento e oitenta) dias do cancelamento, mediante o pagamento das multas.”
O que parece ser uma barreira para os profissionais de engenharia e arquitetura torna-se, na verdade, em oportunidade, na medida em que poderão atuar como colaboradores na regularização desses núcleos urbanos informais.
Dr. RENATO GIUBERTI – Advogado Ambiental e Urbanístico